个月态度骤变，楼市最关键多头突然变卦，房价还要跌？

频道：生活经验日期：2024-09-10 浏览：475

文/青城桢楠

做经济分析的，除了要和现实抗争，更要和预期搏斗。

斗不过怎么办？一个字，改。

瑞银对楼市的判断，让人见识到自省的重要意义。

2024年4月26日，券商中国曾报道，瑞银等外资突然唱多中国地产。瑞银大中华区房地产研究主管分析师JohnLamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

瑞银等外资大行唱多后，地产等权重一路上涨，大盘也从3000点左右，一跃突破3100。后面的故事，大家都知道了，无论股市还是楼市，除了低迷，还是低迷，个月态度骤变，楼市最关键多头突然变卦，房价还要跌？乐观似乎就来了一秒钟。

5个月过去了，楼市还是那个楼市，但瑞银已经不是那个瑞银了。

8月25日，瑞银发布报告称，因为中国房地产疲软，对经济拖累超过此前的预期，下调中国GDP预期，2024年对GDP的展望从4.9%下调到4.6%，2025年从4.6%下调到4%。

瑞银表示，以目前的情况，预计楼市2026年才能触底反弹。

5个月改头换面瑞银看到了什么？

从乐观到悲观，只用了5个月，瑞银看到了什么？

我们查阅了瑞银的报告，里面的内容比较“露骨”。

据瑞银测算，按“可供销售但未售出”住宅项目这一指标来衡量库存水平，截止到7月底，房地产住宅库存规模约为1900万套。其中，“已竣工但未售出”项目为380万套，“可供预售但未竣工未售出”项目为1,510万套。

按照各地目前的销售情况，瑞银测算库销比为29到30个月。这是个啥概念？

2017年4月6日，住房城乡建设部、国土资源部曾经联合发布过一个名为《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

据通知，各地要根据商品住房库存消化周期调整供地情况，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

从这个角度看，库存水位在12个月到18个月属于合理水平，高一点得减少供地，低一点得增加供地，都是库存偏离合理的表述。

瑞银认为，12个月到18个月并不合理，按照历史库销比，平均水位应该是13-14个月。也就是说，目前的库存情况是历史平均水位的2倍左右。

买涨不买跌，是金融市场的人性必然。受人性趋使，库存的变化往往是，越涨库存越少，库存变少并非是买得人变多了，而是卖得人变少了，反之亦然，越跌库存越多，也许不是买房的少了多少，而是卖房的人越来越多。

二手房更能反映这一点。据贝壳统计，除了春节以外，2024年包括北京、上海、广州、深圳等主要城市的二手房挂牌数量一直处于4万套左右的历史高位。

二手房的成交量并不低，2024年3月份以来一直处于比较高的水位，7月份甚至还创出了阶段性的新高。但房子越买越多，买不完，根本买不完。

但凡金融市场，筹码结构从来都很重要，看似是金钱交易，但背后是一种心态，甚至心理的投射。

人们为什么卖房子？

9月2日，克而瑞发了一篇报告，统计了11个重点城市二手房业主卖房的原因。有52%的业主因为置换，也就是卖了房子，还把钱投在房地产里面。

剩下的5成左右，都是卖了房子就不打算回来的。其中又分成三类，一类是因为房价下跌，触发卖出条件的主动卖房人群，包括投资止损、套现持币、看跌房价避险，合计占了37%。另一类是还不起房贷被动卖房的，占了4%。

变现还债或其他因素，很可能也都是被动卖房，只是原因不同。

克而瑞统计的结果很有意思。

因为房价下跌而卖房的这部分人占比37%，如果房价开始上涨了，他们将撤销挂牌。这类人有点像类似股市里的融资盘，助涨助跌，属于投机资金。而4%还不起房贷的人群，可能牵扯到金融安全。

不久前看过华安证券的一个研究，从金融安全的角度，看待房地产出清，在他们模型里，按照上市银行披露的数据，个人房贷不良率在0.49%。

那么问题来了，如果按照克而瑞的统计，目前挂牌的人群中，有接近4%的人是因为还不上房贷卖房，这4%和0.49%到底那个更接近实际情况？

如果是前者，换算成不良率又是多少？这是一个很严肃的问题。

因为收入预期正朝着不利于还贷的局面靠拢，收入的弹性远远大于房贷的刚性，没了工作，或者收入缩水，可能瞬间就会失去还款能力，加入无法还贷人群。时间不等人，越来越多的人失去了时间红利。

回到瑞银的报告，在瑞银的报告中，还有一张图表让人脊背发凉。

几个月前，印象中中国房价下滑的速度比同期（泡沫破裂开始的时期）日本是要缓慢的。但根据瑞银的统计，中国六大城市房价、二手住宅价格的下滑速度已经超过日本和2008年金融危机轮次的美国了。

2024年9月1日，根据中指研究院的数据，8月百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03个百分点，已连续28个月环比下跌。

按照中指研究院的说法，这已经连续第5个月，100个城市的二手房全部在下跌了。

看起来，二手房价丝毫没有要企稳的样子。

结合克而瑞的统计，主要城市里，看跌房价避险的城市里，占比最高的是武汉，达到25%。

把投资止损、套现持币、看跌房价避险三个因素叠加在一起，占比最高的还是武汉，合计占比为66%，其次是杭州，合计占比53%，后面依次是天津和苏州，都在44%。

投资止损、套现持币、看跌房价避险三者加在一起，占比最低的是北京，只有20%。并且，北京有70%的二手房出售人群是为了置换。

北京楼市当真坚挺。

我们此前说过，房价不仅是房子的价格，更是老百姓消费预期的信号。资产价格越稳定的地区，人们往往越愿意消费，而那些预计房假还会下跌的地方，消费欲望一般比较低迷。

据瑞银的测算，2020年房地产行业对中国GDP的整体影响超过26%，2024年，房地产的影响已经下降至20%到21%。

如果把房价影响消费的次生影响也算在GDP里面，结果肯定比20%要大得多。

8月21日，泡沫先生朱宁曾说，借鉴美国和日本的情况，中国楼市的调整至少还需要3到5年。

按照3年计算，最早也是2027年，如果是5年，那已经要到2030了。

不知不觉的，楼市已经调整了三年的时间了。

地方收储降低存量房贷利率

大小作文满天飞

楼市越低迷，消息越混乱。从8月底开始，关于楼市的大小作文层出不穷，一会儿要降存量房利率，一会儿政府要发债券收储，东一锤子西一棒子，叮呤咣啷。

没有落地便不能证伪，未来的事情谁知道，先当有这回事，股市率先反应。

在存量房贷利率下调的风声越来越响的时候，最先相信会下调的，无疑是投资银行股的那人群。从8月28日开始，永不调整、勇往无前的银行股开始了猛烈的调整。万亿级工商银行等大屁股，动辄下跌3%、4%，股价弹性好像小盘股一般。

从稳定上涨到弹性下跌，足以说明沉睡资金在苏醒。

看到股价波动剧烈，招商银行在9月2日的交流会主动回应了存量房贷问题。

招行行长是这么说的：目前，招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。

这句话的意思是，如果要下调房贷利率，怎么也得走流程吧，和银行沟通是起码的，主管部门通气，下发通知是基本的，这些都没有，谈下调房贷利率似乎太早了。

当然，后面招行行长补充，如果要推政策，势必对银行业带来负面影响，预计宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。

银行的态度当然是不情愿。

根据澎湃的统计，2024年上半年，六大行收入、利润、净息差几乎全都在下降。如果再调降存量房利率，这日子还咋过？

我们此前专门写文章分析过，和过去的自己比，银行算难过的，可和其他行业比，简直是在天上。

那到底会不会降低存量房利率呢？在房地产消息上快人一步的瑞银，这次又出来说话了。据新浪财经9月2日消息，瑞银预计，中国央行或在数月后下调存量房贷利率。

瑞银表示，目前存量房贷利率平均达逾4.1%，但新房只有3.3%，部分一线城市甚至低于3%，差距太大。这0.8%的差距，也许很快会被抹平。

据中原地产张大伟公众号9月5日的消息，外媒援引消息人士说，金融监管机构已提议将存量房贷利率下调80个基点左右，首次下调在未来几周内，第二次下调将于明年年初，首套和二套房都适用。

9月7日，住建部主管媒体《中国房地产报》公开喊话：

金融部门要进一步做好开门问策，积极听取市场有益声音，可以适当对边际存量贷款利率作出科学调整。我们可以自问，因为存贷款利差下降了，银行盈利下降了一些，但是资产负债表是改善的，不良贷款是减少的，持有的资产的估值是提高的，对金融安全和经济稳定是大有帮助的。

到底降低存量房贷对银行会有多少影响？

瑞银说，如果银行存款利率不降，估算会拖累内银净息差收窄0.11%，对利润造成10%以上的负面影响。瑞银相信，为了保证利润，银行会降低存款利率的。

开源证券则给出了更为量化的存量房贷降息影响。据开源证券测算，首套房和非首套房如果都下调，乐观情况下，居民每年可以减少1922亿到2693亿元房贷。

因为降低存量房贷，释放出来的2000亿资金，会进入消费领域么？

8月27日，瑞士再保险研究所给出过一份报告，说2022年以来，美国业主因为锁定低利率抵押贷款，一共释放了6000亿美元的额外消费能力。如果中国能和美国一样，对消费市场无疑是重大利好。

可中国的情况不一样。

据鱼和塘公众号发起的投票，如果存量房贷利率下调，这笔钱会怎么用？有75%的人选择，存起来，提前还房贷，愿意消费的只有25%。当然，这个投票的样本量不大，只有260人参与，但起码说明一种倾向。

即便降低房贷利率，国人也不愿意大肆消费，更有可能像日本人似的，把钱存在0利率的银行，不消费，不投资，勒紧裤腰带过紧日子。

如果居民不能配合政府的政策思路，该如何是好？

8月20日，国内有媒体援引外媒的消息，政府正在思考用新的融资方式，可能是特别债券，来帮助地方收购房屋。8月初，IMF曾建议一次性给出1万亿美元的财政拨款，来解决楼市流动性的问题。

从目前国内的走势来看，地方政府确实在加快收储步伐，但仍然在已有的框架里，并没有额外的配套政策。

据申万宏源统计，自从5月份开始，地方收储政策快马加鞭，每个月都有6个以上地区宣布不同类型的收储计划。

截止8月22日，已有22个城市计划收储12万套住房用于保障房。

瑞银在8月25日的报告中说，他们预计地方政府会动用1.5-2万亿元，收购大中城市120-170万存量住房。按照文章开头的测算，这相当于1900万可供销售但未售出住房的6%到9%。

这6%到9%，能否起到边际变化的效果，值得关注。

收储对房地产市场肯定是利好，减少了供应，注入了流动性。不过有一点让人忧虑，就是政府收储势必考虑成本，不能按照市场价格走。

根据瑞银的统计，政府目前一般按照重置成本来收储，也就是土地成本建安成本 5%的利润，这样的收购条件，是市价的5折左右，甚至更低。

房地产市场终归是一个市场，当政府成了房产消费者，和普通购房者一样，在同一个地方买房子，你买是5折，我买该是多少？

政府收储越多，买房者越是不愿意按照市价购房。看来，房地产要重新定价了。

政府收储的标准，让人想起长沙楼市。

2019年，长沙曾经出台过一份文件《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，通知中明确，商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中，利润的提取以楼面地价前期工程费房屋建筑安装工程费小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数，平均利润率为6-8%。简单来说，就是开发商的利润率不能超过8%，一切要根据成本来加成。

长沙楼市一直是中国楼市的模范生，房价水平长期低于同级别城市，如果各地收储都按照长沙标准，房价的未来会不会估计也会是长沙模式吧。

长期看似乎没什么不好，但短期来说，要让消费者适应房价突然变成政府定价模式，要向长沙看齐，会有一个痛苦的适应过程。

打开思路，或许能收获更多的创意。9月2日，湖南衡阳市出台了最新的的房产新政《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》，其中有一条别开生面，让人脑洞大开。