首套二套房存量房贷利率批量下调，政策解读与影响分析

政策背景、实施细节与影响分析

在近期，中国人民银行（以下简称“央行”）发布了一系列关于调整商业性个人住房贷款利率的政策，旨在完善利率定价机制，推动降低存量房贷利率，以减轻借款人的利息负担，这一系列政策的核心在于对首套和二套存量房贷利率进行批量下调，预计平均降幅约为0.5个百分点，这一举措不仅体现了央行对房地产市场供求关系变化的适应，也反映了其对民生问题的关注，本文将从政策背景、实施细节、市场反应以及潜在影响等方面，对首套二套房存量房贷利率批量下调进行深入分析。

一、政策背景

近年来，随着房地产市场调控政策的持续深化，房地产市场逐步走向平稳健康发展，存量房贷利率较高的问题一直困扰着许多购房者，尤其是那些在高利率时期购房的借款人，为了减轻这部分群体的经济压力，央行决定对存量房贷利率进行调整。

央行在9月29日发布公告，宣布完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，以促进降低存量房贷利率，这一政策是在央行行长潘功胜9月24日宣布降低存量房贷利率的基础上进一步细化的，潘功胜在发布会上指出，降低存量房贷利率是引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近的重要举措，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

二、实施细节

根据央行发布的政策，市场利率定价自律机制同时发布了《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》）。《倡议》明确，各商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，具体调整规则如下：

1、调整范围：包括首套、二套及以上的存量房贷，这意味着，无论是首次购房还是再次购房的借款人，只要其房贷符合调整条件，都将享受到利率下调的福利。

2、调整标准：对于LPR（贷款市场报价利率）基础上加点幅度高于-30基点的存量房贷，将统一调整到不低于-30个基点，如果所在城市有新发放商业性个人住房贷款利率加点下限，则调整后的加点幅度不能低于该下限，这一规定确保了调整后的利率水平能够靠近全国新发放房贷利率的平均水平。

3、时间节点：主要商业银行（包括中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行等四大行在内的18家全国性商业银行）原则上不晚于10月12日发布调整的操作细则，各商业银行则原则上在10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。

4、调整方式：鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，以提高调整效率，方便借款人操作。

三、市场反应

央行政策发布后，市场反应积极，购房者对于利率下调表示欢迎，认为这将有效减轻其还款压力，商业银行也在积极响应政策，制定具体的调整方案，以确保政策能够顺利落地。

以杭州为例，目前五年期以上LPR为3.85%（数据截至9月20日），根据央行政策，杭州的存量房贷利率将调整为LPR-30BP，即3.55%，而杭州目前首套房和二套房的贷款利率分别为LPR-70BP（3.15%）和LPR-60BP（3.25%），这意味着，在调整后，杭州的存量房贷利率已基本接近新房利率水平。

对于购房者来说，利率下调意味着还款压力的减轻，以200万元、30年期、等额本息还款的存量房贷为例，若此前房贷利率为4.5%，每个月还款为10133元左右；若按照现行LPR调整后，即存量房贷利率调整为3.55%，每个月还款将降至9036元左右，一个月就可以节省将近1100元，如果未来LPR再下降，节省的金额还将进一步增加。

四、潜在影响

首套二套房存量房贷利率批量下调将对房地产市场、商业银行以及购房者产生深远影响。

1、房地产市场：利率下调将刺激购房需求，促进房地产市场的活跃，这也将有利于房地产市场的平稳健康发展，避免市场出现过度波动。

2、商业银行：虽然利率下调可能会在一定程度上影响商业银行的盈利能力，但这也是商业银行履行社会责任、服务实体经济的重要体现，通过优化利率结构，商业银行还可以提高市场竞争力，吸引更多优质客户。

3、购房者：对于购房者来说，利率下调无疑是一个重大利好，这将有效减轻其还款压力，提高其生活质量，这也将激发购房者的购房意愿，推动房地产市场的繁荣。

五、结论